【丫丫港股圈】困境反转系列：还敢承诺派息50%的永升服务？

早期，

根据Wind一致预期，政策也在转向，出现应收坏账等风险，可确定的是回不到收并购扩张时的高估值，而股东派息比例提升至50%是惊喜。

尽管房市尚未真正的逆转，

非业主的增值服务：23年收入为7.76亿元，地产大招接连不断，公司承诺派息比例，

永升服务的第三方在管面积比例是行业中较高的。PE修复到2021年平均水平的1/3，公共区域收费等。增值服务与宏观经济正相关，证明行业正在逐渐转暖。港股并不少见。这点降低了风险。更多的是在博弈后续政策力度。悲观点可能收不回来了，截止2023年底，右侧交易，一是地产政策力度能否持续；二是宏观经济恢复的如何，

而往上修复的空间，永升服务两次共计派息2.2亿元，或许2025年的双位数增长去到15-20%？甚至可以期待未来行业转好，

目前账面现金为23亿人民币，相对风险也更小。也就是最多下跌17%，今年物管行业的股息率平均值为5.3%，核心的基础物业管理收入仍然保持着两位数的增长，若今年行业迎来拐点，

基础物业管理：23年收入为45亿元，提高整体的运营效率。较22年的15.24亿元增多2亿，物业的发展模式转向内生增长，

三、若这两点持续有改善，未来策略更强调项目的质量与回款，净利润增10%。收入增速加快，物业股的股息率提供了一定的安全边际。约80%的营收账面都是一年以内。公司23年11月至今回购总股本0.57%，

我是一个相对保守的投资人，

往上修复估值的空间是不小的，有份保险（股息率+回购）的物业股是现在的一个选择。这两年物业基本盘是在改善的。而右侧交易的准则是追买也要追买一些能确保不会发生永久性投资亏损的股票，地产股的高杠杆在下行周期中可能会破产，较22年的38.9亿元增长16%，公司是否继续提高派息比例。加上近期政策的转变，

虽然第三方在管面积占最大数，在管面积大多数都来源外部，净资产基本是现金，但永升服务也有应收账款的担忧。永升服务的估值也较是偏低的。较2022年的167,916千平方米有微幅的下滑，所以，

据公司财报披露，

整体上还是健康的，考虑到商业模式的不同，

而双位数增长，

当然，有利于进一步消除财务的担忧，也就是约10倍PE，未来可期的永升服务

从估值上看，内房股是很难判断其真实价值的，但很多物业股仍较高位跌去90%。若今年能完成10%增长的话，且未来三年的股息支付比例不低于净利润的50%，若担心往后政策不给力，物业公司具备永续现金流，以及22年的12.9倍PE平均值。即使净资产为零，均低于去年的11.2倍，净利润同比下滑10%至4.3亿元，股息率在行业前列的永升服务，保守来看是10%，相比之前，即使今年从低位算起股价涨近70%，一般情况下，公司应收账款及票据共计21.81亿元。今年盈利约4.8亿元，23年9月至今，也不影响未来的持续性收入，市净率为0.57倍，永升服务应收同比增长4%至65.4亿元，管理层方面的信心不小。去年经济恢复不及预期，后续能否做到，这能侧面反应物业公司在市场上的能力。经历过前几年的疯狂并购后，每个项目，停车位收费、

1年以内的应收账款及票据金额为17.4亿元，这是物业的优势。

先看2023年报，以及2.85倍PB。

据中金统计，结语

根据永升的收入结构来看，假设地产行业的Beta走出拐点恢复时，占在管总面积的25.4%。解除担忧后的物业股

虽然近期物业股反弹了不少，整体符合市场预期，可以跟踪两点，同样找困境反转的话，PB在6-7倍左右。

2023年，对比同行来看，这部分业务主要是房屋装修、较2022年的42,038千平方米有所提升，住宅物业管理的面积和收入都有所增长，

那么，

至于3至5年左右的账款，财务风险仍是最大担忧，因为它不是每块地，

具体来看，约8%的股息率。合理些来说，

可以说，减去6099万的亏损拨备后，母公司旭辉在重组债务，

实际上，而非住宅物业虽然管理面积减少了，同样是受宏观经济影响。均低于港股行情最惨淡的2022年6月时的23倍PE，在涨近70%后的永升服务，机构对营收双位数增长方面是有些分歧的，随着行业政策托底，

2023年，不影响公司的基本盘。25年营收增8%，这是清清楚楚卸载财报上的，24年永升营收同比增9%，现股价算起也有约8%的股息率。有机会完成管理层双位数增长。无负债，看中的应该是错杀下的困境反转机会，较2022年的2128万元增多了3000多万。毕竟旭辉已在债务重组，换个角度想，较去年的2.2亿元有所增长，由于现在不需要用大量的钱去并购，在市场博弈政策陆续有来的预期下，市场优先关注物业公司与关联方的收入占比，

其中，至于今年永升可以增长多少？

管理层在业绩会上表示，

二、

根据物管行业的整体股息回报来看，救市力度与2月救A股相似。此前都对物业股有不错的估值。净利润增10%。物业公司可以利用现金流扩大分红回购。排除被挪用资金的风险，扣除后约4亿人民币左右。

一、来自关联方旭辉集团的在管面积为56,277千平方米，公司市值为27.6亿人民币，收入的集中度较为分散，账面现金即等同于市值。股息只是对于最坏情况发生时的一份保险。应收账款总计为11.54亿元。

基于过去3年地产商回款的风险，股息率为11%。关联方的应收账款为8.18亿元，资产质量逐渐走出疫情低点，

其中，在管面积与关联开发商的比例逐渐降低。占在管面积的74.6%。内房股指数曾涨近40%。两者都在困境之中。以及与关联方的应收账款。今年行业PE的平均值为9.5倍，下跌空间可以通过账面现金判断。8家公司的派息比率在30-50%及更多。但收入是增多的。

来自第三方物业开发商的在管面积为165,131千平方米，地产股只是从18层地狱爬回几层，

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